Mortgage and Mortgage-backed Securities

wiyasti dwiandin*

Mortgage..

Mortgage atau Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas barang tak bergerak yang dijadikan jaminan dalam pelunasan suatu perikatan. Benda lain yang dapat dibebani hipotek adalah kapal laut yang berukuran paling sedikit 20meter kubik isi kotor dan telah terdaftar.

Tujuan hipotek adalah untuk memberi jaminan kepada yang berpiutang uang. Jaminan itu adalah apabila utangnya tidak dibayar, maka barang - baranga yang dibebani hipotek tersebut dapat dijual lelang, dengan uang pendapatannya, pinjaman yang dijamin itu dibayar lebih dulu dari pada utang lainnya.

Hak kebendaan itu pada hakikatnya tidak dapat dibagi-bagi, dan diadakan atas semua barang tak bergerak yang terikat secara keseluruhan, atas masing-masing dari barang-barang itu, dan atas tiap bagian dari barang-barang itu. Barang-barang tersebut tetap memikul beban itu meskipun barang-barang tersebut berpindah tangan kepada siapa pun juga.

Yang dapat dibebani dengan hipotek hanyalah barang-barang tak bergerak yang dapat diperdagangkan, beserta semua yang termasuk bagiannya, sejauh hal yang tersebut terakhir ini dianggap sebagai barang tak bergerak. Hak pakai hasil barang-barang itu dengan segala sesuatu yang termasuk bagiannya. Hak numpang karang dan hak usaha. Bunga tanah yang terutang, baik dalam bentuk uang maupun dalam bentuk hasil tanah. Hak sepersepuluhan. Bazar atau pekan raya, yang diakui oleh pemerintah, beserta hak istimewanya yang melekat. Barang bergerak tidak dapat dibebani hipotek.

Setiap hipotek mencakup juga segala perbaikan yang dilakukan kemudian atas barang yang dibebani, dan juga mencakup semua yang menyatu dengan barang itu karena pertambahan atau pembangunan.

Bagian yang tidak terbagi dan barang tak bergerak milik bersama, dapat dibebani dengan hipotek. Setelah barang itu dibagi, hipotek tersebut hanya tetap membebani bagian yang diberikan kepada debitur yang telah memberikan hipoteknya, tanpa mengurangi ketentuan Pasal 1341. Hipotek tidak dapat diadakan selain oleh orang yang mempunyai wewenang untuk memindahtangankan barang yang dibebani itu.

Mereka yang atas barang tak bergerak hanya mempunyai hak yang ditangguhkan oleh suatu syarat, atau yang dalam hal tertentu dapat dihapuskan atau dibatalkan, tidak dapat memberikan hipotek selama yang tunduk pada syarat penangguhan, penghapusan atau pembatalan.

Hipotek harus memenuhi dua asas :

<!--[if !supportLists]-->- <!--[endif]-->Specialiteit : Akta hipotek harus memuat suatu penyebutan khusus tentang benda yang dijaminkan, begitu pula dengan sifat dan letaknya. Harus disebutkan pula jumlah hutangnya atau jumlah uang hipotek yang diberikan. Inilah yang disebut dengan asas spesialitas (specialiteit).

<!--[if !supportLists]-->- <!--[endif]-->Openbaarheid : Hipotek harus didaftarkan supaya mempunyai akibta hukum, yang disebut asas publisitas dalam hipotek.

Penjualan, penyerahan dan pemberian bagian dan utang hipotek, hanya dapat dilakukan dengan suatu akta otentik. Hipotek hanya dapat diberikan dengan akta otentik, kecuali dalam hal yang dengan tegas ditunjuk oleh undang-undang. Juga pemberian kuasa untuk memberikan hipotek harus dibuat dengan akta otentik. Orang yang menurut undang-undang atau perjanjian wajib untuk memberikan hipotek, dapat dipaksa untuk itu dengan putusan Hakim, yang mempunyai kekuatan yang sama seperti bila ia telah memberi persetujuan terhadap hipotek itu, dan menunjukkan secara pasti barang-barang yang harus didaftar, Seorang wanita bersuami yang dalam perjanjian kawin kepadanya telah diperjanjikan hipotek, tanpa bantuan suaminya atau kuasa dan Hakim, dapat mengusahakan pendaftaran hipoteknya, dan melancarkan tuntutan hukum yang diperlukan untuk itu.

Atas dasar perjanjian yang dibuat di luar negeri, tidak dapat diadakan pendaftaran hipotek atas barang-barang yang terletak di Indonesia, kecuali bila dalam suatu traktat ditentukan sebaliknya. Akta untuk mengadakan hipotek harus memuat suatu penjelasan khusus mengenai barang yang dibebani dan mengenai sifat serta letak barang itu; penjelasan itu sedapat-dapatnya didasarkan pada pengukuran-pengukuran yang dilakukan atas perintah pemerintah. Mengenai sepersepuluhan dari bunga tanah, bila tidak dapat ditunjukkan secara tegas persil mana yang dibebani dengan itu, maka cukuplah dengan akta diuraikan dan ditunjukkan secara tepat daerah yang memikul beban itu.

Hipotek hanya dapat diadakan atas barang yang sudah ada. Hipotek atas barang yang belum ada adalah batal. Namun bila kepada seorang isteri dalam perjanjian kawin telah diperjanjikan pemberian hipotek, atau pada umumnya bila seorang debitur telah mewajibkan diri untuk memberikan hipotek kepada kreditur,maka suami atau debitur itu dapat dipaksa untuk memenuhi kewajibannya dengan menunjukkan barang-barang yang telah diperolehnya setelah terjadinya perikatan itu.

Suatu hipotek hanya berlaku, bila jumlah uang yang diberikan untuk hipotek itu pasti dan ditentukan dalam akta. Bila utang itu bersyarat dan besarnya tidak tentu, maka pemberian hipotek itu boleh dilakukan sampai sebesar jumlah harga taksiran, yang oleh pihak-pihak yang bersangkutan harus dicantumkan dalam akta itu. Kreditur sekali-kali tidak dapat menuntut penambahan hipotek kecuali bila diperjanjikan atau ditentukan sebaliknya dalam undang-undang.

Cara pemasangan hipotek adalah perjanjian hipotek harus dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (misalnya tanah). Kemudian didaftarkan di Kantor Pendaftaran dan Pengawasan Pendaftaran Tanah. Sebelum di tandatangani akta hipoteknya, maka si berutang harus terlebih dahulu membayar biaya materai hipotek sebesar 1% x jumlah pemasangan hipotek. Bea materai dibayar ke Kantor Inspeksi Pajak dengan SKUM. Baru setelah bea materai dibayar, akta hipotek dapat ditandatangani oleh yang bersangkutan. Akta hipotek itu harus memuat :

<!--[if !supportLists]-->- <!--[endif]-->Nama-nama orang / badan yang menguatkan;

<!--[if !supportLists]-->- <!--[endif]-->Nama-nama orang / badan yang berutang;

<!--[if !supportLists]-->- <!--[endif]-->Jumlah utang dan jumlah pemasangan hipotek;

<!--[if !supportLists]-->- <!--[endif]-->Penunjuk benda yang dijadikan jaminan;

<!--[if !supportLists]-->- <!--[endif]-->Khusus yang diperjanjikan yaitu : syarat kuasa menjual sendiri, syarat sewa dan syarat asuransi.

Kemudian salinan dari akta hipotek berikut sertifikat tanahnya, dibawa ke Kantor Pendaftaran dan Pengawasan Pendaftaran Tanah, untuk didaftarkan dan dibuat buku sertifikat hipotek.

Pendaftaran ikatan hipotek harus dilakukan dalam daftar-daftar umum yang disediakan untuk itu. Dalam hal tidak ada pendaftaran, hipotek itu tidak mempunyai kekuatan apa pun, bahkan juga terhadap kreditur yang tidak mempunyai ikatan hipotek.

Pendaftaran suatu hipotek tidak berlaku, bila hal itu dilakukan pada waktu hak milik atas barang itu telah beralih kembali kepada pihak ketiga, karena debitur telah kehilangan hak miliknya atas barang itu.

Urutan tingkat para kreditur hipotek ditentukan menurut tanggal pendaftaran ikatan hipotek mereka, tanpa mengurangi kekecualian-kekecualian yang tercantum dalam dua pasal berikut. Mereka yang didaftar pada hari yang sama, bersama-sama mempunyai hipotek yang bertanggal sama, tanpa membedakan jam berapa pendaftaran itu dilakukan, juga kalau jamnya telah dicatat oleh penyimpannya.

Bila dalam akta jualbeli, sebagai jaminan atas uang penjualan yang belum dibayar, diperjanjikan hipotek atas barang yang dijual itu,dan pendaftarannya telah dilakukan dalam delapan hari setelah pengumuman akta jual beli dengan cara yang ditentukan dalam Pasal 620, maka hipotek itu akan mempunyai hak didahulukan terhadap hipotek-hipotek lain yang telah diberikan oleh pembeli dalam jangka waktu itu.

Ketentuan yang sama juga berlaku bila dalam akta pemisahan harta dipersyaratkan hipotek sebagai jaminan untuk apa yang tetap terutang oleh salah seorang yang berhak terhadap sesamanya yang lain akibat suatu pemisahan harta, atau sebagai jaminan terhadap gangguan karena tuntutan pemilikan atau penguasaan atas barang-barang yang diberikan sebagai bagian. Juga dalam hal itu, pendaftaran yang dilakukan dalam delapan hari setelah pengumuman akta pemisahan harta itu, sekedar mengenai persyaratan perjanjian ini, didahulukan daripada hipotek-hipotek yang telah diberikan dalam jangka waktu itu oleh orang yang telah mendapat hak atas barang itu.

Hapusnya hipotek :

<!--[if !supportLists]-->- <!--[endif]-->Karena hapusnya perikatan pokoknya

<!--[if !supportLists]-->- <!--[endif]-->Karena pe!epasan hipotek itu o!eh kreditur

<!--[if !supportLists]-->- <!--[endif]-->Karena pengaturan urutan tingkat oleh Pengadilan, dan seterusnya.

Mortgage-backed Securities

Mortgage-backed securities (MBS) adalah kewajiban utang yang mewakili klaim arus kas dari pinjaman hipotek kolam, paling sering pada properti hunian. Pinjaman hipotek dibeli dari bank, perusahaan kredit, dan lain originators dan kemudian dirakit menjadi kolam pinjaman atau tempat (kumpulan hipotek) oleh pemerintah, quasi-pemerintah, atau badan swasta. Entitas kemudian isu sekuritas yang mewakili klaim atas pembayaran pokok dan bunga yang dibuat oleh peminjam pada kolam pinjaman sebuah proses yang dikenal sebagai sekuritisasi.

Kebanyakan MBSs dikeluarkan oleh Pemerintah National Mortgage Association (Ginnie Mae), sebuah badan pemerintah AS, atau Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) dan Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), AS, perusahaan yang disponsori pemerintah. Ginnie Mae, yang didukung oleh keyakinan dan kepercayaan penuh dari pemerintah AS, menjamin bahwa investor menerima pembayaran tepat waktu. Fannie Mae dan Freddie Mac juga memberikan jaminan tertentu dan, meskipun tidak didukung oleh keyakinan dan kepercayaan penuh dari pemerintah Amerika Serikat, memiliki kewenangan khusus untuk meminjam dari Departemen Keuangan Amerika Serikat. Beberapa lembaga-lembaga swasta, seperti perusahaan pialang, bank, dan homebuilders, juga sekuritisasi hipotek, yang dikenal sebagai "private-label" mortgage securities.

Mortgage-backed Securities memperlihatkan berbagai struktur. Jenis yang paling mendasar adalah pass-through sertifikat partisipasi, yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk pro-rata dari semua pokok dan pembayaran bunga dilakukan pada kolam pinjaman aset. Lebih rumit MBSs, yang dikenal sebagai hipotek collaterized kewajiban atau hipotek derivatif, dapat dirancang untuk melindungi investor dari atau mengekspos investor untuk berbagai jenis risiko.. Risiko penting yang berkaitan dengan hipotek perumahan melibatkan uang muka, biasanya karena pemilik rumah membiayai ketika suku bunga turun. Tanpa perlindungan, uang muka tersebut akan kembali pelaku untuk investor justru ketika pilihan untuk menginvestasikan kembali dana tersebut mungkin relatif tidak menarik.

Mortgage-backed securities menyerupai obligasi, instrumen yang dikeluarkan oleh pemerintah dan perusahaan yang menjanjikan untuk membayar jumlah bunga tetap selama periode waktu tertentu. Mortgage-backed securities diciptakan ketika sebuah perusahaan seperti Bear Stearns membeli seikat hipotek dari kreditur utama-yaitu, dari perusahaan Anda benar-benar mendapat hipotek dari Anda-dan kemudian menggunakan pembayaran bulanan Anda, dan orang-orang dari ribuan orang lain, sebagai aliran pendapatan untuk membayar investor yang telah membeli potongan persembahan.

Mereka membiarkan lender untuk menjual hipotek yang mereka buat, sehingga pengisian pundi-pundi mereka dan memungkinkan mereka untuk meminjamkan lagi.. Untuk bagian mereka, pembeli mortgage-backed securities mengambil keamanan dalam pengetahuan bahwa nilai obligasi tidak hanya bertumpu pada satu kelayakan kredit peminjam, tetapi pada kelayakan kredit kolektif sekelompok peminjam.

Contoh Kasus MBS:

Mengingat krisis global dipicu dari kejadian di luar sana, Amerika Serikat, tidak banyak yang mengetahui secara menyeluruh asal-muasalnya, namun setiap orang pasti pernah mendengar istilah ini: subprime mortgage. Subprime Mortgage sebenarnya tidak lain adalah kredit perumahan yang diberikan kepada mereka yang sebenarnya tidak layak diberikan pinjaman, sebut saja masyarakat menengah ke bawah, namun sangat membutuhkan pembiayaan untuk memiliki perumahan. Meskipun demikian, bukan subprime mortgage itu sendiri yang menyebabkan krisis keuangan, melainkan produk derivatifnya yang sebenarnya merupakan efek (sekuritas) beragun subprime mortgage itu sebagai jaminan atas perumahan(supaya sederhana, sebut saja hipotek).

Ketika seseorang meng-kredit rumah, maka ia akan membayar cicilan sejumlah tertentu setiap bulannya dengan jaminan hipotek atas rumah tersebut. Bank sebagai penerima cicilan akan mendapatkan keuntungan setiap bulannya dari cicilan dan bunga pembayaran. Masalahnya, bagaimana jika bank membutuhkan uang dalam jumlah yang banyak dalam waktu singkat: jawabannya, piutang bank atas si debitur (pemilik rumah) bisa dijual, tentu dengan harga diskon. Misalnya, jika utang si pemilik rumah beserta cicilan berjumlah total 100 juta, maka utang itu bisa dijual oleh bank kepada pihak lain dengan harga 95 juta. Si pihak ketiga mendapat keuntungan 5 juta, sementara si bank merugi 5 juta, namun ia bisa mendapatkan uang dalam jumlah besar ketimbang harus menunggu sampai cicilan berakhir.

Tidak ada yang salah dengan mekanisme di atas, karena perdagangan utang hanya bertujuan untuk mengatasi permasalahan likuiditas (si pemegang piutang butuh uang cepat). Namun, ketamakan terjadi ketika piutang-piutang tersebut digabungkan dan dijual dalam jumlah besar, tidak lagi atas nama likuiditas, melainkan untuk mendapatkan uang mudah (easy money).

Bayangkan jika ada 1.000.000 orang yang memiliki utang ke bank dengan cicilan berbeda dan tanggal jatuh tempo yang berbeda pula. Seluruh utang tersebut digabung menjadi satu, melalui proses keuangan dan konstruksi hukum yang rumit, menjadi suatu efek atau surat berharga yang diperdagangkan di pasar modal. Efek inilah yang bernama Mortgage Backed Securities (MBS).

Bank menjual piutang-piutangnya kepada lembaga keuangan yang disponsori pemerintah, Fannie Mae dan Freddie Mac, dan mereka lah yang kemudian mensekuritisasi piutang-piutang bank menjadi MBS, dan kemudian diperjual-belikan di pasar modal. Keuntungannya, pemegang MBS akan mendapatkan keuntungan dari setiap pembayaran cicilan dari para pemilik rumah, sementara Fannie Mae dan Freddie Mac dapat menggunakan dana hasil emisi MBS untuk kegiatan lainnya (tidak jarang untuk jaminan berutang lagi). Singkat kata, utang yang dimiliki bank dijadikan landasan untuk berutang lagi (luar biasa kecerdasan, sekaligus ketamakan, bankir-bankir dan lawyer-lawyer Wall Street ini).

MBS dibeli oleh investor, yang kemudian dibeli lagi oleh investor, dan seperti itu seterusnya sampai entah berapa banyak investor (biasanya bank investasi) yang terlibat dari cicilan rumah masyarakat. Dalam keadaan ekonomi yang bullish (naik), semua pihak senang karena masing-masing mendapat keuntungan dari hasil cicilan rumah itu. Namun efek dominonya, ketika suku bunga bank naik dan ternyata pemilik rumah tidak mampu membayar cicilan dan utang (alias wanprestasi), bisa dibayangkan berapa banyak pihak yang akan terkena imbasnya, yang tidak mendapatkan keuntungan yang diharapkan, dan inilah awal dari krisis subprime mortgage yang mulai terasa sejak dua tahun lalu di AS. Sialnya, MBS ini acapkali berujung di bankir-bankir investasi besar macam Lehman Brothers dan Morgan Stanley. Jadi, ketika krisis subprime menguak, hancurlah lembaga-lembaga keuangan ini.

*The writer is Student of Finance and Banking Administration, Univ. of Indonesia.